[엄정숙 변호사 15부] 경매에 넘어간 상가, 세입자 권리금 보호받는다

[NGN뉴스=사람 이야기]양상현 기자=경매로 상가가 넘어갈 경우 세입자들이 권리금을 돌려받을 수 있을지 우려가 크지만, 법적으로는 보호받을 수 있다는 설명이 나왔다. 

2015년 개정된 상가건물 임대차보호법(상임법)에 따라 세입자는 건물이 경매로 넘어가도 신규 세입자를 주선하여 권리금을 회수할 수 있는 권리를 가진다.

새 건물주인 낙찰자 역시 기존 건물주의 권리와 의무를 승계받기 때문에, 권리금 거래는 여전히 유효하다.

엄정숙 부동산 전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 “상가 임대차에서 권리금은 세입자가 쌓아온 영업 자산의 핵심 요소”라며 “건물주가 경매로 바뀌어도 세입자가 신규 세입자를 구해 권리금을 회수할 기회는 유지된다”고 설명했다. 그는 또한, “낙찰자가 권리금 회수를 방해할 경우, 법적으로 손해배상청구소송을 통해 권리를 찾을 수 있다”고 덧붙였다.

▣권리금, 세입자의 중요한 자산

상가 임대차에서 권리금은 상가의 위치, 거래처, 영업 노하우 등에서 발생하는 금전적 가치를 의미한다. 이는 세입자가 쌓아온 영업 기반의 산물로, 세입자는 건물주에게 신규 세입자를 주선하여 권리금을 회수할 권리를 법적으로 보호받는다. 상가 임대차보호법에 따라 세입자는 계약 종료 6개월 전부터 신규 세입자를 건물주에게 소개할 수 있으며, 건물주는 이를 방해할 수 없다.

하지만 경매로 기존 건물주가 사라질 경우, 권리금 회수권이 위협받을 수 있다. 낙찰자가 기존 건물주의 의무를 제대로 승계하지 않으면 권리금을 지키기 어려운 상황이 생길 수 있기 때문이다. 그러나 상가 임대차보호법상 낙찰자는 임대인의 권리와 의무를 그대로 이어받기 때문에, 세입자는 낙찰자에게도 권리금을 요구할 권리가 보장된다.

▣ 방해 시 법적 대응 가능

만약 낙찰자가 세입자의 권리금 회수를 방해하거나 새로운 세입자와의 권리금 거래를 거부할 경우, 세입자는 손해배상청구소송을 통해 권리금을 청구할 수 있다. 손해배상청구소송은 세입자가 권리금 회수 기회를 방해받았을 때, 그 손해에 대한 보상을 청구하는 법적 절차다.

엄 변호사는 “세입자가 신규 세입자를 구할 권리를 보장받지 못한다면, 권리금 회수 기회를 침해당한 것에 대한 보상을 청구할 수 있다”며 “이는 세입자의 권리 보호를 강화하는 수단으로 자리 잡을 것”이라고 전했다.

▣ 경매 진행 전 대응 방법도 고려해야

만약 경매가 진행 중이거나 진행이 임박한 상황이라면, 세입자는 사전에 계약을 해지하고 신규 세입자를 주선하여 권리금을 회수하는 것도 방법이 될 수 있다. 이때도 건물주에게 신규 세입자를 소개하고, 권리금 거래를 진행하는 절차가 필요하다.

또한, 건물주가 사망하여 상속 절차가 시작된 경우에도 세입자는 상속인을 대상으로 신규 세입자 주선 절차를 진행할 수 있다. 다만, 상속 절차가 오래 걸릴 수 있기 때문에 계약을 갱신해 시간을 벌고 추후 대응 방법을 준비하는 것도 현명한 선택이 될 수 있다.

엄 변호사는 “상가 임대차보호법은 세입자의 권리를 보호하는 데 초점이 맞춰져 있다”며 “세입자는 경매 상황에서도 법적 권리를 활용해 권리금과 보증금을 지키기 위한 대책을 마련할 수 있다”고 말했다.