▶ 전세금 반환 어려운 세입자들의 필수 법적 조치

▶ 계약 해지, 임차권등기, 지급명령, 소송까지 단계별 대응이 중요

[NGN뉴스=사람 이야기]양상현 기자="전세 계약이 끝났지만, 임대인이 새로운 세입자를 찾지 못해 전세금을 돌려받지 못하고 있어요. 이사 준비는 끝냈지만 전세금이 나오지 않아 이사를 갈 수 없는 상황입니다. 어떻게 전세금을 받을 수 있을까요?"

최근 부동산 시장에서 전세가 하락세를 보이면서, 전세금을 돌려받지 못하는 세입자들이 늘고 있다. 임대차 계약 종료 후에도 전세금을 반환받지 못하는 상황은 세입자에게 큰 어려움을 주지만, 법적 대응 방법을 알고 활용한다면 문제를 해결할 수 있다. 법도 종합법률사무소의 엄정숙 부동산 전문변호사는 이와 관련해 전세금 반환을 위한 주요 절차를 강조했다.

▣1단계: 갱신거절 및 계약 해지 통지

임대차 계약이 만료되기 전 세입자가 가장 먼저 해야 할 일은 갱신거절 통지다. 주택임대차보호법 제6조에 따르면, 임대차 기간 종료 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 계약이 자동으로 갱신된다. 계약이 묵시적으로 갱신되면 다시 해지통지를 해야 하므로, 갱신거절 통지로 묵시 갱신을 방지하는 것이 중요하다.

엄 변호사는 “갱신된 계약의 경우에도 해지통지를 통해 계약 종료를 명확히 해야 한다”고 조언했다. 이렇게 계약이 종료되어야만 법적 대응이 가능해지므로, 임대인에게 계약 종료를 알리는 첫 단계가 매우 중요하다.

▣2단계: 임차권등기와 지급명령 신청

계약 종료가 완료되면 세입자는 임차권등기와 지급명령을 통해 권리를 보호할 수 있다. 임차권등기 제도는 세입자가 이사를 가더라도 전세금 반환에 대한 권리를 유지할 수 있도록 돕는 제도다. 

이를 통해 세입자는 임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 유지하면서도 이사를 진행할 수 있다.

지급명령 신청은 소송의 간소화된 형태로, 변론과 같은 절차 없이도 결과를 빠르게 얻을 수 있다. 해지통지를 포함한 요건이 갖춰지면 법원은 즉시 지급명령 결정을 내린다. 

엄 변호사는 “결정문이 임대인에게 송달된 후 2주 내 이의 제기가 없다면 판결 효력이 발생하고, 이를 통해 강제집행을 진행할 수 있다”고 설명했다. 다만, 송달되지 않거나 임대인이 이의를 제기하면 소송으로 넘어가야 하는 단점이 있다.

▣ 3단계: 전세금반환 소송과 강제집행

최후의 수단은 전세금반환 소송이다. 임차권등기는 대항력을 보호하는 장치일 뿐 직접적인 반환이 이루어지지 않기 때문에 지급명령이나 소송을 통해 판결을 받아야 한다. 

전세금반환 소송은 평균 5~6개월 정도 소요되며, 판결이 나온 후 집주인의 재산에 대해 강제집행을 진행할 수 있다.

강제집행은 집주인의 재산에 대한 채권압류와 부동산 경매로 나뉜다. 집주인의 재산이 전세금보다 높다면 경매가 유리하고, 시세가 낮거나 다른 채권자가 있다면 계좌 압류 등 다른 재산을 대상으로 집행하는 것이 필요하다.

엄 변호사는 “세입자가 전세금 반환을 못 받는 상황에서는 하나하나 절차를 거치며 대응하는 것이 중요하다”며, “상황에 맞는 법적 조치를 선택해 권리를 지키는 것이 최선의 방법”이라고 덧붙였다.