▶ 집주인 변경 시 전세금 반환 책임은 누구에게?

▶ 계약 승계와 갱신요구권에 대한 세입자의 권리와 유의사항

[NGN뉴스=사람 이야기]양상현 기자=임대차 계약 만료를 앞둔 상황에서 집주인이 바뀌게 되면 세입자는 전세금 반환 문제로 고민할 수밖에 없다. 

특히 새 집주인이 기존 계약을 이어받아 전세금을 책임질 의무가 있는지, 갱신 요구권을 통해 계약을 연장할 수 있는지 궁금해진다. 전문가들은 이 경우 세입자가 법적으로 보장된 권리를 충분히 이해하고 활용하는 것이 중요하다고 조언한다.

엄정숙 부동산 전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 “새로운 집주인은 이전 집주인의 임대차 계약상 권리와 의무를 승계받기 때문에 전세금 반환 의무도 승계된다”며 “세입자는 기존 계약에 따라 새로운 집주인으로부터 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있다”고 설명했다. 

임대차보호법에 따르면 주택 매매로 집주인이 바뀌더라도 새 집주인은 임대차 계약을 승계받아 전세금 반환 책임을 진다.

▣세입자의 선택: 계약 승계 거부와 전세금 반환 요구

세입자는 새 집주인과의 임대차 계약 승계를 거부할 권리도 있다. 대법원 판례[98마100]에 따르면 세입자가 새로운 집주인과의 계약을 원하지 않는 경우 기존 집주인에게 전세금 반환을 요구할 수 있다. 이 경우 세입자는 새 집주인에게 계약 승계를 원치 않는다는 의사를 명확히 전달하고, 기존 집주인과 협의해 전세금 반환 절차를 밟으면 된다.

엄 변호사는 “세입자가 계약 승계를 거부하려면 새 집주인에게 서면으로 계약 해지 의사와 전세금 반환 요구를 명확히 통지해야 한다”며 “이후 기존 집주인과 협의해 반환 절차를 진행할 수 있다”고 덧붙였다.

▣ 갱신요구권, 새 집주인에게도 유효

새로운 집주인과의 계약을 이어가기로 결정한 세입자는 갱신요구권을 행사할 수 있다. 임대차보호법에 따르면 임대차 계약이 종료되기 전 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있으며, 새 집주인 역시 이러한 갱신요구권을 존중할 의무가 있다.

“집주인이 실거주 목적이 아닌 이상 세입자의 갱신 요구를 거부할 수 없다”고 엄 변호사는 설명했다. 다만 새 집주인이 실거주 목적으로 집을 사용하려 한다면, 이를 이유로 갱신 요구를 거절할 수 있다. 이 경우 세입자는 만료 기간에 맞춰 이사해야 하며, 전세금 반환 역시 새 집주인으로부터 받을 수 있다.

▣ 실거주 사유로 인한 갱신 거절

새 집주인이 실거주를 사유로 갱신을 거절하는 경우, 세입자는 새로운 집주인에게 전세금을 돌려받고 퇴거해야 한다. 이에 따라 계약 만료 시점이 다가올수록 집주인의 거주 의향 여부를 미리 확인하고 대비하는 것이 바람직하다.

계약 만료 시점에서 집주인 변경을 경험한 한 세입자는 “갱신 요구권과 전세금 반환에 대한 법적 권리를 알게 되어 불안이 해소되었다”며 “전문가 조언을 통해 집주인 변경 시 상황에 맞는 대응 방안을 마련할 수 있었다”고 말했다.