[엄정숙 변호사 9부] 임대료 연체 후 갚아도 계약 갱신 거절 가능

[NGN뉴스=사람 이야기]양상현 기자=상가 임대차 계약에서 임대료 연체가 세입자의 계약 갱신에 결정적 영향을 미칠 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 

세입자가 임대료를 모두 상환했더라도, 계약 기간 중 3기 이상 임대료가 연체된 기록이 있다면 건물주는 이를 이유로 갱신을 거절할 수 있다는 내용이다. 최근 들어 코로나19 등의 여파로 상가 세입자들의 연체 사례가 증가하는 가운데, 이 판결은 많은 상가 임차인들에게 새로운 경고가 되고 있다.

한 세입자 A 씨는 개인적인 사정으로 인해 3개월간 임대료를 연체했지만, 이후 모두 갚은 상황이었다. 그러나 A 씨의 건물주는 연체 이력을 근거로 계약 갱신을 거절하겠다고 통보했고, A 씨는 이에 대한 대처 방법을 몰라 어려움을 겪고 있다. 이처럼 상가 임차인들이 임대료 연체로 인해 계약 갱신이 거부되는 상황이 빈번해지면서, 세입자들 사이에서 불만의 목소리가 커지고 있다.

▣연체 상환 후에도 거절 가능한 이유는?

엄정숙 부동산 전문 변호사(법도종합법률사무소)는 최근 유튜브 채널 ‘법도TV’를 통해 이 같은 문제에 대해 설명했다. 그는 “세입자가 연체를 해결했더라도, 과거 계약 기간 중 3기 이상의 임대료가 연체된 사실이 있다면 건물주는 갱신 요구를 거절할 수 있다”고 강조했다. 

이는 대법원 판례(2020다263635)에 따른 것으로, 임대차계약에서 건물주의 권리를 보호하고 연체로 인한 손해를 예방하기 위한 법적 해석이다.

이번 판결에 따르면, 상가건물 임대차보호법은 세입자가 연체를 상환하더라도 과거 연체 이력이 있다면 건물주의 갱신 거절 권리를 인정하고 있다. 즉, 계약 갱신 시점에 임대료 미납이 없더라도, 임대차 기간 중 3회 이상 임대료를 연체한 기록이 있으면 건물주는 갱신을 거절할 수 있는 법적 권한을 갖는다.

▣ 권리금 회수 보호의무에도 영향 미쳐

이번 판결은 단순히 갱신 거절 여부를 넘어 권리금 회수 기회 보호의무에도 영향을 미친다. 엄 변호사는 “연체가 있는 경우 건물주는 권리금 회수 기회 보호의무도 지지 않는다”며 “이는 상가 임대차 계약에서 건물주의 손해를 방지하기 위한 방안”이라고 설명했다. 

이에 따라 세입자들은 임대차 계약 중 발생하는 임대료 연체가 권리금 회수 문제로도 이어질 수 있음을 인지해야 한다.

▣ 계약 갱신을 위한 사전 점검 필요

이번 판결은 상가 임차인에게 임대료 연체 기록이 계약 갱신에 직접적으로 영향을 줄 수 있다는 경각심을 심어주었다. 전문가들은 세입자가 계약 갱신을 요구하기 전에 임대료 연체 기록을 꼼꼼히 확인하고, 문제가 발생할 경우 건물주와 협의할 필요가 있다고 조언한다.

엄 변호사는 “임대료를 성실히 지급하는 것은 세입자가 계약 갱신 권리를 보호하기 위해 반드시 지켜야 할 책임”이라고 강조했다.

이번 대법원 판결로 인해 임대료 연체 기록이 상가 임대차 계약 갱신 시 중요한 변수로 떠오르며, 건물주의 권리와 세입자의 책임이 더욱 명확해졌다.