[엄정숙 변호사 14부] 집주인 실거주 의사, 확실히 증명되지 않으면 갱신 거절 불가

[NGN뉴스=사람 이야기]양상현 기자=세입자의 계약갱신 요구에 대해 집주인이 ‘실거주’를 이유로 거절할 경우, 그 의도를 명확히 증명해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 집주인의 단순한 말만으로는 계약갱신을 거절할 수 없으며, 실제 거주 의사가 입증되지 않으면 갱신 거절이 법적으로 허용되지 않는다는 것이다.

법도 종합법률사무소의 엄정숙 부동산 전문 변호사는 이번 판결(2022다279795 건물인도)을 두고, “이번 대법원 판결은 집주인이 실거주 계획을 단순히 밝히는 것만으로는 충분하지 않고, 진정성 있는 계획과 증명이 요구된다는 점에서 의미가 크다”고 해석했다. 

엄 변호사는 또한 “이번 판결로 세입자 보호가 한층 강화됐다”며 대법원이 집주인의 실거주 의사를 면밀히 검토하겠다는 의지를 명확히 했다고 평가했다.

▣진정성 있는 실거주 의사만 인정

해당 사건은 계약 만료를 앞둔 집주인이 본인과 가족이 해당 아파트에 실거주할 계획이라며 세입자의 계약갱신 요구를 거절한 데서 비롯됐다. 이에 세입자들은 집주인의 실거주 의도가 진정성이 없다고 주장하며 계약 갱신을 요구했으나 거절당했다.

법원은 초기에 집주인의 실거주 의사에 개연성이 있다고 보고, 세입자의 요구를 기각하고 집주인의 손을 들어주었다. 하지만 대법원은 “단순히 거주 계획을 밝혔다고 해서 실거주 의사가 증명되는 것은 아니다”라며 이를 뒤집고, 원심을 파기하며 사건을 돌려보냈다. 

대법원은 집주인의 실거주 의사가 진정성 있는지를 입증할 책임은 집주인에게 있다고 판시했다.

▣ 주택 임대차보호법에 따른 엄격한 요건

주택 임대차보호법 제6조의3 제1항에 따르면, 세입자는 계약갱신 요구권을 갖고, 집주인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없다. 다만, 같은 법 제8호에서는 집주인이 실제 거주할 의사가 명확히 증명될 경우 예외적으로 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있다.

엄 변호사는 “세입자의 계약갱신 요구를 거절하려면 집주인이 실거주 의도를 명확히 증명할 책임이 있으며, 이를 입증하지 못하면 법적 대응이 불가피할 수 있다”며 이번 판결이 실거주 여부를 둘러싼 분쟁에서 중요한 선례가 될 것이라고 말했다.

이번 대법원 판결은 세입자가 거주 안정성을 지키는 데 중요한 전환점이 될 전망이다. 계약 만료 전 집주인이 거주 의사를 밝힐 경우, 세입자는 이를 검토해 합법적인 갱신 요구를 이어갈 수 있는 길이 열린 셈이다.