인구 감소 지방 소멸 위기 방안 '세컨드 홈' 시행 1년, 이곳은 ‘대박’

강원 평창 서울 거주자 매입 주택, 2023년 181호에서 2024년 445호로 146% 급증 

가평읍·청평·설악면 민간임대아파트·일반분양 아파트 3천 호 건설 중

세컨드 홈 정책 내년 말 바뀌어도 가평은 접경지역 지정돼 세컨드 홈 세제 혜택은 유지

산지관리법 개정 평균 경사도 5% 완화

정부는 심각한 인구 감소에 따른 지방 소멸 위기 극복 방안 중 하나로, 이른바 '세컨드홈(2nd home) 활성화' 정책을 시행 중이다. 기존 1세대 1주택자가 행정안전부 지정 '인구감소지역'에 별장 등 용도로 주택을 추가 구매하더라도 양도소득세와 종합부동산세, 재산세 부과에서 기존처럼 1주택자로 간주하는 특례를 허용하는 내용이다. 인구감소지역 '정주 인구'를 늘리지는 못해도 '생활 인구'를 늘려 지역에 활기를 불어넣자는 취지다.

'세컨드홈'은 지난해 1월 정부가 '2024년 경제정책방향'을 통해 처음 도입 방침을 밝혔고, 같은 해 4월 '비상경제장관회의'에서 구체적인 적용 범위가 확정됐다. 인구감소지역으로 지정된 전국 89개 시군구 가운데 83곳이 세컨드홈 활성화 지역이다. 수도권과 광역시에 속한 인구감소지역은 제외하되 경기 연천군 등 접경 지역과 광역시 군 지역인 대구 군위군을 포함한 결과다.

▣보은·옹진도 서울 거주자 매입 주택 큰 폭 증가

해당 지역에서 사들인 4억 원 이하 주택 한 채에 대해 1주택자 혜택이 부여되는데, 지난해 1월 4일 취득분부터 인구감소지역 세컨드홈 특례가 적용됐으니 이제 시행 1년을 넘긴 셈이다. 과연 세컨드홈 활성화 정책은 외지인 특히, 서울 사람들의 인구감소지역 주택 구매를 늘렸을까? 한국부동산원 '주택매매 거래현황'을 통해 확인해 봤다.
 
세컨드홈 정책 시행 이전과 이후 변화가 가장 두드러진 곳은 강원 평창이었다. 서울 거주자가 평창에서 매입한 주택 수는 2023년 181호에서 지난해 445호로 무려 264(145.9%)호 급증했다. 평창의 서울 거주자 매입 주택은 2021년(286호, -24호)부터 3년 연속 감소했는데 지난해 대폭 증가로 돌아서며, 2017년(826호) 이후 7년 만에 최고치를 기록했다. 적어도 평창에서는 세컨드홈 정책 효과가 비교적 뚜렷한 것으로 관측된다.

충북 보은도 서울 거주자 매입 주택이 2023년 24호에서 지난해 90호로 66호(275.0%)나 증가했다. 수도권임에도 접경 지역이어서 세컨드홈 특례 지역이 된 인천 옹진 역시 26호에서 73호로 47호(180.8%) 늘어 서울 거주자 매입 주택 증가 폭이 큰 편이었다.

▣고성·화천·영월·제천 등 10곳은 두 자릿수 감소

하지만 그 외 대부분 인구감소지역에서는 서울 거주자 매입 주택 증가 규모가 한 자릿수에 그치거나 오히려 2023년보다 감소한 것으로 나타났다. 강원 고성(-15호)과 화천 및 영월(각각 -10호), 충북 제천(-13호), 충남 부여(-11호), 경북 울진(-15호), 경남 밀양(-12호)과 하동(-10호), 전남 고흥 및 해남(각각 -11호)은 지난해 서울 거주자 매입 주택이 전년 대비 두 자릿수 감소를 나타냈다. 화천은 2023년 14호에서 지난해 4호로 줄어 서울 거주자 매입 주택이 두 자릿수 감소한 지역 가운데 감소율이 71.4%로 가장 컸다.

▣가평군 ‘접근성·배산임수’..GTX-B, 제2경춘국도 건설 등 교통 인프라 확충

서울 거주자 매입 주택이 감소한 10개 지역은 서울 등 수도권과 상대적 거리 등에 따른 지역 간 양극화 조짐이 뚜렷하다. 이런 현상은 정부가 아무리 4억 원 이하 주택 한 채에 대해 1주택자 혜택을 부여해도 접근성이 낮은 곳은 효과가 없다는 뜻으로 해석된다.

그렇다면 가평군의 전망은 어떨까? 서울을 중심으로 접근성은 최상이다. 전철로 50분이면 충분하다. 교통인프라도 GTX-B노선, 제2경춘국도 건설도 예정돼 있다.

또한 가평군은 전체 면적의 83%가 산림으로 청정은 담보되어 있으며, 북한강을 품고 있는 ‘배산임수’를 자랑한다.

건설 경기가 최악의 상태임에도 지금 가평군 관내엔 아파트 3천여 호가 건설 중이거나 예정되어 있다. 3년 전 신축 아파트 1,600여 호가 ‘완판’됐다. 현재 가평읍과 청평면에 수자인 아파트 1,100여 호가 건설 중이며, 가평역세권에는 동원산업개발이 시공 예정인 민간임대아파트 1,211호도 준비중이다. 가평 관내에서만 3천여 호의 아파트가 건설 중이거나 예정돼 있다.

이처럼 신축 아파트 붐 현상이 나타나는 것은 정부의 세컨드 홈 정책과 무관하지 않다는 게 부동산 전문가의 분석이다. 게다가 어제(4일) 국무회의에서 가평군이 접경지역에 추가 지정돼 더더욱 탄력을 받을 것으로 기대된다. 세컨드 홈 정책과 더불어 접경지역 추가 지정으로 행정.제정적 지원이 늘어나기 때문이다.

접경지역으로 지정되면 국·도비 재정지원과 세컨드 홈 특례지역으로 적용받아 1가구 2주택 소유와 관련된 종합부동산세와 양도소득세, 재산세, 취득세 등의 세금 중과가 배제되어 주택을 추가로 사는데 부담이 줄어들어 부동산 거래 활성화와 생활 인구 유입 등을 기대할 수 있다.

세컨드 홈에 대한 세제 혜택은 기존 1주택자가 인구 감소 지역인 가평군에 공시가격 4억 원 이하의 주택 1채를 추가 취득할 때 1가구 1주택 특례로 적용받아 2주택자 중과 배제 등 주택 보유·거래에 대한 인센티브를 제공받게 된다.

접경지역 특수상황 개발사업 등 국고보조사업에 신규로 반영되면 국고 보조율이 상향(70%→80%)되고, 기존 연 30억 원 지원받던 예산이 약 60억 원까지 확대되어 도로, 상·하수도 등 기초생활 기반 시설과 숙박, 관광, 체험 사업 등을 통해 지역 소득이 증대될 전망이다.

접경지역 지정에 따라 가평군은 발전 종합계획 수립을 위한 용역을 추진할 계획으로 지역 특성에 맞는 관광사업 등 다양한 사업들을 발굴해 방문 인구를 늘릴 방법을 조속히 연구해야 한다.

▣산지관리법 개정도 정주인구 유입 ‘청신호’,산지 평균경사도 25도→ 30도 이하로 확대 등 포함

가평군(군수 서태원)은 인구감소지역 내 산지 규제 완화를 통한 인구소멸 위기 극복을 위해 「가평군 산지전용허가 기준 조례」를 제정해 2월 17일 공포했다.

이번 「가평군 산지전용허가 기준 조례」는 산지전용허가 기준을 20% 완화하는 내용을 담고 있다. 이에 따라 △평균경사도 기준을 기존 25도에서 30도 이하로 확대하고, 1㏊당 입목축적 기준을 군 평균의 150%에서 180% 이하로 완화했다. 또한 산정부 높이(표고) 기준을 기존 50%에서 60% 미만까지 허용하는 내용을 담고 있어 인구유입에 ‘청신호’가 켜졌다. 

한편, 인구 감소 지역 세컨드 홈 특례 기간을 일단 내년 12월 31일까지 3년으로 설정한 정부는 정책 효과를 면밀하게 분석해 연장 여부를 결정한다는 계획이다. 하지만 세컨드 홈 특례가 내년 말 종료되어도 가평군은 접경지역으로 지정돼 세컨드 홈 혜택은 그대로 유지된다.