가평(설악면)디엘본아파트 '투명성 부재와 법적 쟁점'

가평 설악 디엘본아파트 건설 프로젝트는 현재 조합원들과 시공사인 통일교 산하 선원건설 간에 격렬한 갈등에 휩싸여 있다. 

이 분쟁의 핵심은 지난 2024년 임시총회에서 결정된 조합원 분담금의 부당한 증액 의혹에 있으며, 이는 약 100억 원에 달하는 공사비 감액 요구로 이어지고 있다.

분쟁의 시작은 2024년 임시총회에서 승인된 분담금 증액 결정에서 비롯되었다. 조합원들은 이 증액이 "허위 사실에 기반한 결정"이라고 주장하며, 공사비의 상당한 삭감을 요구하고 있다.

이러한 불만에 대응하여, 일부 조합원들은 '협의체'를 구성하고 아파트 정상화를 위한 적극적인 행동에 나섰다.

협의체는 지난 7월 초 가평경찰서를 찾아 조합장 교체를 위한 임시총회 개최와 분담금 삭감을 요구하는 집회 신고를 마쳤다.

협의체는 시공사인 선원건설이 통일교 산하 기업이라는 점과, 과거 관계자가 "교회 식구의 복리 확보를 위해 계획했다"고 발언했던 점을 들어 통일교 내 천원궁 입구에서 집회를 계획하고 있다.

이러한 상징적인 장소 선택은 분쟁을 단순한 상업적 계약 위반을 넘어선 도덕적, 공동체적 문제로 확장하려는 의도를 보여준다.

이는 시공사가 소속된 종교 단체의 명예와 신뢰를 활용하여 압력을 가하려는 전략으로 해석될 수 있으며, 해당 종교 단체에게도 광범위한 평판 위험을 초래할 수 있다.

갈등의 주요 원인 중 하나는 조합장의 비협조적인 태도이다. 조합원들은 공사비 지급 명세서 등 핵심 자료 공개에 대한 조합장의 비협조적인 태도에 깊은 분노를 표하고 있다.

이러한 정보 불투명성은 조합 운영의 근본적인 실패를 시사한다. 조합의 리더십은 조합원의 재정적 이익을 보호하고, 시공사로부터 완전한 투명성과 책임성을 확보해야 할 신탁 의무를 지닌다.

핵심 재정 문서 제공을 거부하는 것은 의혹을 증폭시키고 신뢰를 저해하며, 비용 증액의 정당성을 훼손한다.

이러한 투명성 결여는 조합원들이 리더십 교체를 요구하는 강력한 근거가 되며, 조합 스스로도 부당한 비용 증액을 옹호하기 어렵게 만든다.

협의체는 총 다섯 가지 문제점을 제기하며 약 100억 원 규모의 공사비 감액을 요구하고 있다. 이 문제점들은 시공사의 허위 문서 작성 의혹과 이를 방조했다고 의심되는 임원들에 대한 해임 추진 계획으로 이어지고 있어, 사안의 심각성을 더한다.

▣ 암반 공사비 증액,허위 문서 및 절차상 하자 의혹

첫 번째 쟁점은 약 41억 7천만 원에 달하는 암반 공사비 증액이다. 협의체는 시공사가 허위 문서를 작성하여 이 비용을 부풀렸다고 주장한다.

특히, 이 추가 공사비가 토목 공사가 완료된 지 약 1년이 지난 시점에 요구되었다는 점은 절차상 중대한 하자로 지적된다. 공사 완료 후 뒤늦게 추가 비용을 청구하는 것은 계약 관리의 투명성 부족과 부당한 이익 추구 가능성을 강력히 시사한다.

더욱이, 협의체는 실제 발파 공사 실행 여부 자체에 의문을 제기한다. 공사 착공 전 가평군에 제출된 도면에 따르면, 암반 지역은 전체 면적의 극히 일부에 불과했다. 그럼에도 불구하고 대규모 암반 공사비가 청구된 것은 의문이다.

가평군청, 경찰서, 지역 중장비 업체 등 어느 곳에서도 발파 공사 관련 자료가 확인되지 않았다는 사실은 허위 문서 작성 의혹에 무게를 더한다.

이러한 증거 부재는 단순한 계약 분쟁을 넘어 사기 혐의로 이어질 수 있는 강력한 근거를 제공하며, 이는 시공사 임원들에 대한 형사 조사 가능성까지 내포한다.

▣ 연면적 증가 공사비,'꼼수' 증액 논란

두 번째 쟁점은 연면적 증가에 따른 18억 원의 공사비 증액이다. 협의체는 이 연면적 증가가 지하 1, 2층에 주민 창고를 설치하면서 발생한 것이며, 실제 시공비는 약 2억 4천만~5천만 원이면 충분하다고 설명한다. 

이는 시공사가 청구한 금액의 7배에 가까운 과다 청구로, 시공사의 부당 이득 가능성을 강력히 시사한다. 협의체는 이러한 방식의 증액을 정비사업 현장에서 흔히 볼 수 있는 "전형적인 ‘꼼수’ 증액"이라고 비판한다.

이는 건설업계에서 설계 변경이나 추가 공사를 빌미로 부당하게 이익을 취하는 관행이 만연해 있을 가능성을 보여준다. 이러한 행위는 계약 위반의 소지가 다분하며, 공정 거래 원칙에도 위배될 수 있다.

소비자들은 전문 지식 부족으로 인해 이러한 '꼼수'에 취약하며, 이는 규제 당국의 감시 강화와 공정한 비용 산정 기준 마련의 필요성을 부각시킨다.

▣ 착공 전 물가연동액 조정,부당한 계약 적용

세 번째이자 가장 큰 쟁점 중 하나는 착공 전 물가연동에 따른 공사비 조정액 96억 6천만 원의 부당성이다. 선원건설은 2021년 6월경 조합과 시공 계약을 체결했으나, 실제 토목 공사는 약 1년 후인 2022년 7월에야 시작되었다.

그럼에도 불구하고 선원건설은 착공 전부터 물가연동에 따른 공사비 증액을 요구했고, 조합은 3차례에 걸쳐 총 96억 6천만 원을 증액 결정했다.

물가연동 조항은 일반적으로 건설 기간 중 자재비 및 인건비 상승을 반영하기 위해 존재한다. 그러나 계약 체결 후 1년 동안 실제 공사가 진행되지 않은 상황에서 물가연동을 적용한 것은 조항의 목적에 부합하지 않는다.

협의체 관계자는 "계약 후 1년 동안 공사를 하지 않았는데 무슨 물가연동이냐"고 반문하며, 실제 공사가 진행된 시점부터 물가연동을 적용하여 재조정해야 한다고 주장한다.

특히, 2차 물가조정일이 계약일(2021년 6월)보다 빠른 2021년 2월 28일로 기재된 것은 기사의 오기일 가능성이 높으나, 이러한 날짜의 불일치 또한 투명성 부족이나 관리 부실을 시사할 수 있다.

협의체는 약 1년여간 공사를 시작하지 않은 것에 대한 손해배상도 청구해야 한다고 주장하며, 이는 계약 위반에 따른 손해배상 청구의 강력한 법적 근거가 될 수 있다.

공사 지연으로 인해 조합원들은 대출 이자 증가, 입주 지연 등 추가적인 재정적 손실을 입었을 가능성이 크다.

이 외에도 협의체는 학교용지 분담금 9억 5천만 원의 부당한 책정과 시공사의 회생절차로 인한 공사 지연 보상액의 불충분 또는 미지급 문제를 제기하고 있다. 

학교용지 분담금은 법률에 의해 부과되는 경우가 많지만, 그 산정 방식이나 조합원에게 전가되는 과정의 투명성과 공정성에 대한 의문이 제기될 수 있다.

특히 시공사인 선원건설의 회생절차도 문제다. 회생절차는 기업의 재정적 어려움을 의미하며, 이는 공사 지연과 품질 저하의 직접적인 원인이 될 수 있다.

나아가 선원건설과 조합 측이 언론(일요신문,NGN 뉴스)의 질문에도 답변을 회피하는 등 소극적인 태도로 일관하고 있다.

이러한 회피적인 태도는 사안의 심각성을 인지하지 못하거나, 의도적으로 문제를 회피하려는 시도로 해석될 수 있다. 

이는 분쟁의 장기화를 예고하며, 조합원들이 법적 소송 등 더 많은 시간과 비용이 소요되는 절차를 밟아야 할 가능성을 높인다.